Promesse de vente et procédure collective du bailleur

Le preneur d’un bail également bénéficiaire d’une promesse de vente stipulant que les fermages versés s’imputeraient sur le prix de vente est-il fondé à déclarer les loyers déjà versés aux fins de compensation avec le prix dû en cas de levée de l’option ?

A cette question, la Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 9 octobre 2019.

En l’espèce, un bailleur avait consenti au preneur en place une promesse de vente sur les terres données à bail.

La promesse de vente stipulait qu’en cas de levée de l’option par le preneur, les fermages déjà payés viendraient en déduction du prix de vente.

Le bailleur faisant l’objet d’une procédure collective, le preneur décidait alors de déclarer à la procédure les fermages versés aux fins de garantir une créance “de compensation” avec le prix de vente en cas de levée de l’option d’achat.

Le liquidateur conteste alors cette créance mais ses prétentions sont rejetées la Cour d’appel de Bastia.

Il forme alors un pourvoi en cassation arguant qu’une créance ne peut être déclarée que si elle est née antérieurement au jugement d’ouverture. Qu’ainsi, en absence de levée de l’option par le créancier, la créance n’était pas née et que les fermages ainsi réglés étaient acquis en bailleur en contrepartie de l’occupation des terres.

La Haute Juridiction confirme cependant la position de la Cour d’appel de Bastia.

Elle constate que l’existence de la créance n’est pas remise en cause par les parties tandis que cette créance éventuelle trouve son origine dans la promesse de vente consentie avant l’ouverture de la procédure collective (et non dans la levée de l’option) puisque que cette promesse prévoyait que le montant des fermages acquittés s’imputerait sur le prix d’acquisition en cas de levée de l’option.

Elle ajoute également qu’une créance, même éventuelle, ne dispense pas le créancier de la déclarer.

Chambre Commerciale, 9 octobre 2019 n° 18-18.818