Le droit de préemption du preneur

Dans le cadre d’un bail rural, le preneur est titulaire d’un droit de préemption qui implique que lorsque le bailleur souhaite vendre le fonds loué, il est prioritaire pour l’acquérir et peut se substituer à d’éventuels tiers intéressés par la vente (article L 412-5 du Code rural et de la pêche maritime).

Néanmoins, certains prérequis sont exigés pour l’exercice du droit de préemption du preneur.

Ce dernier, personne morale ou personne physique, doit avoir exercé la profession agricole pendant trois ans à minima, et il doit avoir exploité par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente.

Le bail doit être en cours, peu importe sa forme (écrite ou verbale) pour que le droit de préemption puisse s’exercer.

Néanmoins, il existe des exclusions à ce droit de préemption, notamment si le bien loué fait l’objet d’une donation par le propriétaire, ou d’une vente à sa famille (jusqu’au troisième degré inclus).

De plus, le droit de préemption de l’Etat, des collectivités ou des établissements publics prime face à celui du preneur.

De même, ce droit peut également entrer en concurrence avec celui d’une SAFER qui prime sur celui du preneur uniquement lorsque celui-ci exploite le fonds mis en vente depuis moins de 3 ans.

Enfin, le preneur ne pourra pas exercer son droit de préemption s’il est propriétaire de terres dont la surface est supérieure à trois fois la surface minimale d’installation (SMI).

En matière de formalités, le notaire chargé de la vente des terres notifie au preneur le projet contenant le prix, les charges et les modalités de vente, par lettre recommandée ou exploit d’huissier.

A partir de la réception de cette information le preneur dispose de trois mois pour transmettre sa réponse, étant précisé que son absence de réponse équivaut à une renonciation à son droit de préemption.

En cas d’acceptation, le preneur fait connaître son intention d’acquérir le fonds et la vente doit être réalisée dans les deux mois.

Le preneur peut également accepter l’offre par principe tout en formulant son désaccord sur le prix de vente ou ses conditions.

En cas d’impossibilité pour les parties de résoudre leur désaccord le preneur peut saisir, dans les deux mois qui suivent sa réponse, le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Ce dernier tranchera l’objet du désaccord et évaluera le montant de la vente en fonction de la valeur vénale des terres, le preneur est libre d’accepter ou non ce prix.

En cas de vente à un tiers lorsque le preneur n’a pas souhaité user de son droit de préemption, une notification est adressée au fermier l’informant de la désignation de son nouveau propriétaire et le bail continu de courir dans les conditions prévues lors de sa signature.

Si le propriétaire n’a pas permis au preneur d’exercer son droit de préemption, celui-ci peut intenter une action, dans les six mois à compter du moment où il a connaissance de la vente, afin d’obtenir la nullité de la vente et, en cas de faute du propriétaire, le versement de dommages et intérêts.