Diversification des activités et sous-location prohibée

Le bail rural est un contrat selon lequel un propriétaire d’immeubles ruraux, met ces derniers à disposition d’un agriculteur afin qu’ils soient exploités, en contrepartie d’un loyer ou d’un partage des récoltes.

Il arrive parfois, pour des considérations diverses, que le preneur soit tenté de diversifier ses activités.

La diversification suppose l’exercice d’une pluralité d’activités en lien direct avec la production agricole.

Elles doivent être secondaires et exercées par un professionnel exerçant une activité agricole à titre principal.

De nombreuses interrogations sont apparues s’agissant du caractère « direct » du lien entre l’activité agricole principale et l’activité secondaire notamment lorsque celle-ci est exercée par un tiers.

L’arrêt du 14 novembre 2019 rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation nous apporte des précisions intéressantes sur cette question.

Le preneur d’un bail rural avait créé une société qui proposait des activités de loisirs (tyroliennes, accrobranches, randonnées, etc..).

Le bailleur avait alors saisi la juridiction compétente pour obtenir la résiliation du bail.

Le preneur se défendait en expliquant que cette activité n’était que secondaire, qu’il exerçait à titre principal une activité agricole, que l’activité ne compromettait pas la bonne exploitation du fonds et ne risquait pas de détériorer les parcelles louées.

La Cour d’appel saisie des griefs avait rejeté la demande de résiliation.

Les juges du fond estimaient que l’activité de la société, créée par le preneur, n’était que secondaire tandis que ce dernier exerçait une activité agricole à titre principal.

Elle relevait également que cette activité secondaire n’était pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel.

Pour la Haute juridiction, l’activité secondaire n’avait pas un lien direct avec l’activité principale puisqu’elle était exercée par une société tierce au bail.

Le fait que le preneur ait effectivement le contrôle de la société n’entrait pas en ligne de compte.

Dès lors, l’opération devait s’analyser en une sous-location prohibée.

En conséquence, sur le fondement des articles L411-31 et L411-35 du Code rural et de la pêche maritime la résiliation du bail était encourue.

3ème Chambre Civile, 14 novembre 2019 n° 18-12.170