A quel moment le bailleur commercial doit-il notifier l’offre de vente à son locataire ?

En vertu de l’article L145-46-1 du Code de commerce, le propriétaire d’un local commercial qui envisage de vendre celui-ci doit notifier à son locataire une offre de vente comprenant, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente.

Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre à compter de la réception de l’offre.

Dans l’hypothèse ou le propriétaire décide de vendre à un prix ou des conditions plus avantageuses, ce dernier, ou à défaut son notaire, doit notifier ces nouvelles conditions ou prix au locataire à peine de nullité de la vente.

Cette nouvelle notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Au cas d’espèce, un bailleur avait notifié à son locataire son intention de vendre un immeuble. Ce dernier contestant la validité de l’offre, avait alors saisi le tribunal.

En effet, il soutenait que le bailleur avait violé l’article précité :

- dans la mesure où s’était écoulé un délai de 7 mois entre les premières démarches du bailleur visant à la vente du bien et la notification de l’offre de vente.

- dans la mesure où l’offre de vente mentionnait dans le prix les honoraires de négociation de l’agence immobilière.

Enfin, il arguait d’une fraude dans la fixation du prix de vente.

Les magistrats de la 18e chambre écartent chacun de ces arguments jugeant que :

1° L’offre n’avait pas été notifiée tardivement dans la mesure où les circonstances particulières de l’espèce (destination du bien, surface du bien, statut de l’association propriétaire …) justifiait du délai de 7 mois s’étant écoulé entre les premières démarches et la notification de l’offre de vente.

Il convient de rappeler que le bailleur ne doit toutefois pas attendre une offre d’achat pour notifier à son locataire la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial (CA Douai, 28 mars 2019, n°17/03524)

2° L’offre de vente mentionnait clairement le prix de vente du bien et, en sus, les honoraires de l’agence de sorte que le locataire était en mesure de connaître le prix à payer en cas de levée de l’option.

Rappelons que l’offre de vente notifiée au locataire ne doit pas inclure les honoraires de l’agent immobilier sauf si le preneur est en mesure de connaître leur montant et de pouvoir les retrancher du prix total du bien (3e Chambre Civile, 28 juin 2018, n°17-14.605).

3° La fraude dans la fixation du prix indiqué dans l’offre de vente ne saurait être caractérisée dans la mesure où le bailleur pouvait justifier de deux estimations d'agence a un prix supérieur à celui finalement offert ainsi que de la signature d'une promesse unilatérale de vente notariée au prix effectivement proposé à son preneur. Ils ajoutent au surplus que les droits de ce dernier auraient été préservés si la vente ne s’était pas faite pas à ce prix.

TGI Paris, 28 mars 2019, n° 18/15054, Association cultuelle Fraternité sacerdotale Saint Pie X c/ Société Hôtel de Latour Maubourg